urbe.me

O Incorporador

Sede

São Paulo/SP

Nº de captações

Valor total captado

R$ 2,4 MM

Adimplência

100%

Rentabilidade média

Rating de crédito

A+

Prospecto

Informações sobre a incorporadora

TOMADORA DO CRÉDITO (SPE): NEW LIFE II GRANJA VIANA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, pessoa jurídica de direito privado com sede em São Paulo (SP) na Avenida das Nações Unidas, n° 12.399 – conjunto 89 B, CEP 04578-000 inscrita no CNPJ/MF sob o nº 28.860.578/0001-37.

A NEW LIFE II GRANJA VIANA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA é uma sociedade de propósito específico criada exclusivamente para o desenvolvimento do empreendimento Top Life Granja Vianna. A empresa contará com patrimônio de afetação, o que protege o seu patrimônio de ser confundido com o de seus sócios e indica que os recursos ali empregados não deixarão a obra antes que esta esteja entregue.

SOCIEDADE E ADMINISTRADORES:

A GABBAI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, incorporadora responsável pelo empreendimento e anuente da operação, foi fundada em abril de 2011 e desde então é especialista na incorporação de empreendimentos imobiliários residenciais. A Gabbai possui o importante credenciamento GERIC junto à Caixa Econômica Federal, atestando sua capacidade financeira e de produção, ancorados em projetos diferenciados e inovadores.

Os agentes financeiros, fornecedores e parceiros escolhidos para atuar junto aos empreendimentos da Gabbai são sempre empresas renomadas e de primeira linha, de modo a garantir a excelência na execução de suas edificações, a entrega no prazo e a constante satisfação de seus clientes.

Clique para acessar o site da Gabbai Empreendimentos

Informações sobre o empreendimento

O objetivo da empresa é desenvolver o empreendimento imobiliário Residencial Top Life Granja Vianna, no bairro Jardim Barro Branco, em Cotia/SP.

O Residencial Top Life Granja Vianna, projeto com VGV projetado de mais de R$ 25 milhões com permuta e mais de R$22 milhões sem permuta, já se encontra com 77% das unidades vendidas e com 11,65% das obras concluídas.

Ao investir no empreendimento, você irá obter uma participação de 7,257% no Valor Geral de Vendas para o valor de captação total do projeto Residencial Top Life Granja Vianna.
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Além disso, você receberá, a partir de 25/09/2021, durante 22 meses, rendimentos equivalentes a 200% do CDI e, no último mês do contrato, você irá auferir o bônus decorrente da sua participação no VGV do empreendimento.

Localizado na Rua Itajobi, 300, no bairro Jardim Barro Branco, em Cotia /SP, o empreendimento torna-se atrativo ao focar no bem estar de famílias, possuindo diversos diferenciais como piscina, cinema, game center, paisagismo exclusivo, e uma localização privilegiada.

O EMPREENDIMENTO:

Nome: Residencial Top Life Granja Vianna
Atividade: Residencial

Local: O empreendimento Residencial Top Life Granja Vianna ficará localizado à Rua Itajobi, 300, bairro Jardim Barro Branco, em Cotia /SP

Unidades: 56 unidades de 45,78 m² cada; 54 unidades de 46,36 m² cada; 2 unidades de 37,61 m² cada; 8 unidades de 66,30 m² cada e 8 unidades de 67,40 m² cada

Público Alvo: Famílias que buscam o programa Casa Verde e Amarela

Região de Atuação: Cotia/SP e cidades vizinhas

Área do Terreno: 8013,58 m²

Área Privativa Construída: 6.211,94 m²

DADOS DA CAPTAÇÃO:

Propósito: captar recursos para acelerar as obras do empreendimento Residencial Top Life Granja Vianna

Destinação dos Recursos: Os recursos captados serão utilizados para desenvolver o empreendimento.

Faturamento 2019: R$11.881,58

Faturamento 2020: R$417.071,73

Faturamento Previsto 2021: R$2.984.185,65

Faturamento Previsto 2022: R$11.954.957,98

Faturamento Previsto 2023: R$7.434.389,03

O faturamento mensal está disponível para consulta na análise de viabilidade através dos dados sobre o fluxo de caixa.

CRONOGRAMA PREVISTO:

Início das Obras: Agosto/2020

Início das Vendas: Novembro/2019

Entrega das Chaves: Novembro/2022

Informações sobre a oferta

OPERAÇÃO: Endosso de CCBs. A remuneração da CCB é pré-fixada e equivale a 6,92% a.a..

A taxa de remuneração da CCB é a rentabilidade mínima da operação. Há um contrato em paralelo que estabelece a recompra dos títulos pela incorporadora caso a rentabilidade tendo como base o VGV resulte em um montante superior aquele da CCB.

O título é passível de livre cessão, mas não existe mercado secundário estruturado para sua negociação.

Haverá distribuições mensais ao investidor, após 3 (três) meses de carência após o final da captação. Estas distribuições serão realizadas com parcelas constantes. A rentabilidade base usada para o valor das devoluções é a rentabilidade mínima da operação.

A cada cota que o investidor possui, será distribuído o valor de R$48,97 mensais. A tributação sobre os juros de cada pagamento sofrerá variações conforme a Tabela Regressiva do IRPF.

Todos as devoluções serão direcionadas diretamente para o meio de pagamentos da URBE.ME. Trata-se de uma conta criada dentro do ambiente URBE.ME, na qual o resgate pode ser feito a qualquer momento para a sua conta corrente cadastrada na plataforma.

PÚBLICO ALVO: De Investidor comum à qualificado

TIPO DE CONTRATO: Cédula de Crédito Bancário (CCB)

PARTICIPAÇÃO OFERECIDA (PARA O MÁXIMO A CAPTAR): 7,257% ¹

QUANTIDADE DE COTAS OFERTADAS: 1.500

VALOR UNITÁRIO DA COTA: R$ 1.000

ALVO A CAPTAR: R$1.000.000,00

VALOR MÁXIMO A CAPTAR (VALOR TOTAL DA OFERTA): R$1.500.000

INVESTIMENTO MÍNIMO: R$ 1.000

INVESTIMENTO MÁXIMO: R$1.500.000

RENTABILIDADE MÍNIMA: 6,92% a.a.

RENTABILIDADE PROJETADA: 13,35% a 17,71% a.a.

PERÍODO DE CAPTAÇÃO: 24/05/2021 a 05/06/2021²

DATA DE DISPONIBILIZAÇÃO DO CONTRATO: até 19/06/2021

PRAZO DE VENCIMENTO DO CONTRATO: 25 meses

¹% do VGV; Caso seja captado um valor inferior a R$1.500.000 a participação será proporcional ao valor captado.

²A oferta pode acabar antes da data indicada caso acabem as cotas disponíveis.

Informações sobre prestação de contas

Após a oferta a empresa NEW LIFE II GRANJA VIANA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA se compromete contratualmente com a URBE.ME a prestar informações trimestralmente sobre andamento das obras, unidades vendidas, preço de venda, recebimentos e distratos. As informações deverão ser prestadas até o dia 15 de cada mês posterior ao fechamento do trimestre.

Adicionalmente, a empresa fará esforços para realizar atualizações mensais via plataforma, até o 15º dia de cada mês, de forma que o investidor se sinta mais seguro e atualizado sobre o andamento do empreendimento Top Life Granja Vianna. Eventualmente o investidor também receberá fotos e informações adicionais sobre o projeto.

A URBE.ME se compromete a disponibilizar via plataforma declaração do IRPF anualmente a todos os investidores em tempo hábil para a declaração anual do imposto de renda.

A CCB do investidor será disponibilizada no seu painel em até 15 dias úteis após a finalização da oferta.

Informações sobre riscos

DOS FATORES DE RISCO DO INVESTIMENTO NA NEW LIFE II GRANJA VIANA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA .

Os fatores de risco do investimento na NEW LIFE II GRANJA VIANA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA não se limitam aos descritos abaixo:

1. Riscos associados ao investimento em dívida de emissão de empresa privada:

1.1 riscos relacionado à liquidez – O retorno do investimento dependerá da velocidade de venda das unidades do empreendimento Top Life Granja Vianna, que pode variar das apresentadas nesta análise. Caso o investidor queira vender seus títulos de investimentos somente poderá negociá-los em mercado privado, o que pode resultar na dificuldade para os investidores interessados em alienar seus títulos de investimentos. Assim sendo, o investidor que adquirir os títulos de investimentos da NEW LIFE II GRANJA VIANA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA deve estar consciente de que este possui características peculiares e específicas quanto à liquidez do investimento, consistindo, portanto, como um investimento de longo prazo;

1.2 riscos relacionados à rentabilidade do investimento – O investimento em contratos representativos de dívida através da URBE.ME é uma aplicação de renda variável, o que pressupõe que a rentabilidade do investidor dependerá do resultado do empreendimento referentes à venda e que poderá haver perda da totalidade do valor investido no caso de insucesso ou falência da NEW LIFE II GRANJA VIANA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA;

1.3 os títulos objeto desta oferta são emitidos de forma não escritural, ou seja, a sua guarda será de responsabilidade do próprio investidor;

1.4 os títulos de investimentos são apenas representativos de dívida e não dão, de forma alguma, direito de participação societária ao investidor. Não existe obrigação alguma de que a NEW LIFE II GRANJA VIANA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA venha a se tornar uma sociedade anônima;

1.5 há possibilidade de descontinuidade das operações da plataforma, o que pode afetar a obtenção de informações sobre o empreendimento Top Life Granja Vianna e a empresa NEW LIFE II GRANJA VIANA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA após realizada a oferta;

1.6 o investidor tem o direito de desistir do investimento sem incorrer em qualquer multa ou penalidade durante o período de desistência, ou seja, durante a decorrência da oferta e antes dos valores serem efetivamente repassados à empresa financiada.

2. Riscos associados ao investimento:

2.1 antes de tomar uma decisão de investir na NEW LIFE II GRANJA VIANA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA , os investidores devem, considerando sua própria situação financeira, seus objetivos de investimento e o seu perfil de risco, avaliar, cuidadosamente, todas as informações disponíveis;

2.2 risco relativo ao título de investimento face à propriedade dos ativos – a propriedade de títulos de investimentos da NEW LIFE II GRANJA VIANA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA não confere aos seus investidores a propriedade sobre os imóveis ou direitos integrantes do patrimônio do mesmo, tampouco dos seus ativos financeiros;

2.3 não existe garantia de eliminação de riscos por parte da NEW LIFE II GRANJA VIANA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA . A exposição do investidor aos riscos aos quais a NEW LIFE II GRANJA VIANA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA está sujeito poderá acarretar perdas para os investidores. Não há garantia de completa eliminação da possibilidade de perdas para a NEW LIFE II GRANJA VIANA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA e para os investidores, especialmente nas hipóteses em que o mercado estiver em condições adversas;

2.4 risco relacionado a prestação de informações – a empresa NEW LIFE II GRANJA VIANA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA não é registrada na CVM e por isto pode não haver prestação contínua de informações sobre a empresa e sobre o empreendimento por ela desenvolvido.

3. Riscos tributários:

3.1 tributários – O risco tributário consiste basicamente na possibilidade de perdas decorrentes de eventual alteração da legislação tributária, mediante a criação de novos tributos, interpretação diversa da atual sobre a incidência de quaisquer tributos ou a revogação de isenções vigentes, sujeitando a NEW LIFE II GRANJA VIANA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA ou seus investidores a novos recolhimentos não previstos inicialmente.

4. Riscos associados ao investimento em ativos vinculados ao mercado imobiliário:

4.1 de desapropriação – Há possibilidade de que ocorra desapropriação, parcial ou total, do imóvel que compõem os ativos imobiliários da NEW LIFE II GRANJA VIANA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, por decisão unilateral do Poder Público, a fim de atender finalidades de utilidade e interesse público;

4.2 de sinistro – Em caso de sinistro envolvendo a integridade física dos ativos imobiliários, os recursos obtidos pela cobertura dos seguros dependerão da capacidade de pagamento das companhias seguradoras contratadas, nos termos das apólices exigidas. Por outro lado, as coberturas contratadas poderão ser insuficientes para a reparação do dano sofrido, observadas as condições gerais das apólices;

4.3 relativos à atividade comercial – É característica das vendas sofrerem variações em seus valores em função do comportamento da economia como um todo. Deve ser destacado que alguns fatores podem ocasionar o desaquecimento de diversos setores da economia, principalmente em decorrência das crises econômicas, sejam elas oriundas de outros países ou mesmo do nosso, com reflexo na redução do poder aquisitivo em geral, ou até mesmo pela falta de segurança na cidade onde se situa o ativo imobiliário da NEW LIFE II GRANJA VIANA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, acarretando, por exemplo, redução nos valores das vendas ou na redução da velocidade de venda;

4.4 jurídicos e relacionados a processos judiciais – Toda a arquitetura do modelo financeiro, econômico e jurídico da NEW LIFE II GRANJA VIANA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA considera um conjunto de rigores e obrigações de parte a parte estipuladas através de contratos públicos ou privados tendo por diretrizes a legislação em vigor. Entretanto, em razão da pouca maturidade e da falta de tradição e jurisprudência no mercado de capitais brasileiro, no que tange a este tipo de operação financeira, em situações atípicas ou conflitantes poderá haver perdas por parte dos investidores em razão do dispêndio de tempo e recursos para eficácia do arcabouço contratual. Apesar da NEW LIFE II GRANJA VIANA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA e seus administradores tomarem todas as cautelas necessárias com relação aos processos judiciais nos quais a NEW LIFE II GRANJA VIANA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA figurará na qualidade de parte, existe o risco de que eventuais perdas em decorrência de tais procedimentos venham a superar os respectivos valores provisionados pela NEW LIFE II GRANJA VIANA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA;

4.5 demais riscos – a NEW LIFE II GRANJA VIANA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA e os ativos imobiliários também estão sujeitos a outros riscos advindos de motivos alheios ou exógenos, tais como moratória, guerras, revoluções, alteração na política econômica, decisões judiciais, etc.

Característica da oferta e tributação aplicável

CONDIÇÕES DE REMUNERAÇÃO DOS CONTRATOS: O valor de recompra dos títulos será determinado de acordo com as vendas das unidades. A taxa de remuneração da CCB é de 200% do CDI (6,92% a.a), equivalente a 200% do CDI pré-fixado no dia de início da captação.

RENTABILIDADE DOS CONTRATOS: O valor estipulado para recompra dos contratos será atrelado ao valor de venda do m² das unidades, desta forma ele pode variar acima ou abaixo das projeções apresentadas. Sobre as unidades que não forem comercializadas, incidirá a rentabilidade do CDI durante o período de vigência do contrato. Caso a rentabilidade calculada seja inferior à remuneração definida para a CCB, o valor pago durante toda o período do investimento será pago novamente e não ocorrerá a recompra.

FONTE DE RECEITA: Recebimento das Vendas das unidades.

PERÍODO DE CAPTAÇÃO: 24/05/2021 a 05/06/2021. A data de finalização da captação poderá variar conforme a disponibilidade dos títulos.

GARANTIAS: O investimento não possui garantia real atrelada. A operação conta com a seguinte Pessoas Jurídicas como avalista: GABBAI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA (já descrita anteriormente neste prospecto). O projeto financiado está submetido ao Patrimônio de Afetação, averbado na matrícula do imóvel.

INTEGRALIZAÇÃO E LIQUIDAÇÃO: a NEW LIFE II GRANJA VIANA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA poderá recomprar a totalidade dos contratos após a emissão dos mesmos caso todas as unidades já tenham sido comercializadas e seja pago o percentual do VGV devido ao investidor. A NEW LIFE II GRANJA VIANA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA poderá quitar antecipadamente a CCB pagando os juros referentes ao período transcorrido.

TRIBUTAÇÃO: O Retorno que exceder o valor do principal será tributado como ganho de capital e serão tributados na Fonte pelo Emissor. A alíquota para o empreendimento Top Life Granja Vianna será de compatível com a Tabela Regressiva do IRPF sobre o ganho de capital.

Estudo de viabilidade econômico-financeira

Após análise dos dados apresentados, conclui-se que o projeto é viável economicamente baseado nos parâmetros do mercado da construção. CLIQUE AQUI PARA ACESSAR A VIABILIDADE DO EMPREENDIMENTO

INDICADORES FINANCEIROS DO INVESTIMENTO:

ROI do Empreendedor: 10,35%

ROI do Investidor: 7,59% a 13,11% + INCC

TIR do Investidor: 6,68% a 11,12% + INCC

ROI (Return Over Investiment ou Retorno sobre o Investimento): é o percentual de ganho real estimado para o projeto. Como exemplo, baseado no ROI esperado para este projeto, ao investir R$ 1.000 você receberá de ganho entre R$ 1.075,90 e R$ 1.131,10 além do principal investido e de correção monetária equivalente ao INCC a partir da venda das unidades.

TIR (Taxa Interna de Retorno): A TIR é a taxa que o investidor obtém em média em cada ano sobre o capital que se mantêm investido no projeto. Ou seja, neste projeto a projeção é de que você terá um retorno entre a rentabilidade contratual mínima e 11,12% ao ano + INCC até o fim do projeto. Como uma ferramenta de decisão, a TIR é utilizada para avaliar investimentos alternativos. A alternativa de investimento com a TIR mais elevada é normalmente a preferida.

A composição do INCC na rentabilidade resulta em um ROI de 18,98% e em uma TIR de 15,56%. Esta é a expectativa de ganho nominal para o projeto, ou seja, investindo R$ 1.000, ao final de 25 meses, caso as premissas utilizadas se confirmem, você deverá receber o valor de R$ 1.118,98 pela sua CCB.

A projeção e premissas utilizadas para cálculo do valor de venda das unidades está disposta na análise de viabilidade anexada acima. A projeção do INCC utilizada pode ser encontrada neste link na planilha "Cenário Brasil". A projeção do INCC para além do último ano disponível na planilha corresponde aquela daquele ano, replicada no futuro.

A realização das rentabilidades dispostas nesta seção depende de situações de mercado imprevisíveis, portanto analise sempre o empreendimento cuidadosamente, levando em consideração as suas próprias expectativas sobre os fatores que influenciam a rentabilidade do investimento.

Outras informações

QUAISQUER OUTRAS INFORMAÇÕES OU ESCLARECIMENTOS SOBRE O EMPREENDIMENTO E A DISTRIBUIÇÃO EM QUESTÃO PODERÃO SER OBTIDAS JUNTO À URBE.ME OU À EMPRESA FINANCIADA.

Os dados financeiros e cronograma de obra aqui apresentados são estimativas com base na experiência da Incorporadora NEW LIFE II GRANJA VIANA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA.

A URBE.ME realizou uma análise de mercado dos números apresentados pelos empreendedores com base em empreendimentos similares do mercado para obter os dados de comparação sobre o sucesso da operação.

Pacote de documentos jurídicos

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Top Life Granja Vianna

Parte 1

Dados da Oferta

O Empreendimento

Apresentação

Localização

Vendas: 99,29%

Obra: 100,00%

O Incorporador

Prospecto

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